房地美与房利美的上市前景：为何华尔街对相关计划分外困惑

美国总统特朗普上个月表示，计划安排政府控股的房地美和房利美两家公司重新上市。这一决定可能将给政府带来巨额收益，但华尔街却对相关计划感到十分困惑。

房利美和房地美作为美国住房政策的关键传导渠道，在2008年次贷危机发生前，承保或购买了美国市场80%以上的房地产贷款。在金融危机之后，这两家企业从纽交所退市，并被美国政府接管。

房利美和房地美本身并不发放贷款，而是从抵押贷款公司购买贷款，然后打包成证券在二级市场上出售，从而给贷款机构解放资金，使其能够发放更多贷款。支持政府托管的人士表示，这种模式加上政府担保，有助于压低抵押贷款利率。

但特朗普自第一任期开始就探索将“两房”私有化的可能。负责监管这两家公司的美国联邦住房金融局局长Bill Pulte表示，政府正在探索在将这些公司置于政府监管之下的同时出售其股份的方案。

CapWealth董事长兼首席投资官Tim Pagliara指出，Pulte的信息让人困惑，允许房地美和房利美在政府托管的情况下运营，可能是政府与投资银行家讨论过的一个策略，因为这样就可以控制抵押贷款利率不因市场调节而上升，但这就像给自行车装上训练轮。

许多房地产金融分析师也表达了担忧，因为这种模式下的上市方案让人无法确定会有多大的投资吸引力，在政府主导下，两家公司的核心目标可能并不是对股东的利益负责。

不确定性

城市研究所非常驻研究员、前奥巴马政府经济顾问Jim Parrott解释称，很难想象有人会对托管模式下的上市公司产生浓厚的兴趣，除非政府以一种对投资者友好的方式运营，但显然这两家公司距离这一点还很遥远。

全国住房会议的总裁兼首席执行官David Dworkin补充道，想要出售股票的一个关键因素在于董事会真正独立，并对股东负有受托责任。但在托管制度下，这一程序是不可能完成的，所以市场可能会认为这两家公司的股票一文不名。

另一名金融分析师也表达了担忧，鉴于联邦政府仍然拥有房地美和房利美两家公司的绝大多数资产，如果本届政府在托管的前提下上市，那么下一届政府是否可能出台另一种控制的措施，这种不确定性无疑会在投资者中引发观望情绪。

目前，特朗普政府还未给出更加具体的上市计划。Pulte将于本周二与财政部长贝森特及证券交易委员会主席阿特金斯会面，进一步讨论房地美和房利美的处置办法。

Parrott强调，财政部迄今还未真正介入“两房”的上市计划，所以在他看来政府还没有进入到方案分析阶段。而在财政部采取任何有意义的行动之前，市场无法确定“两房”的未来究竟会是什么样子。