REITs的春天:2025年开启新周期,年回报有望超10%

根据华尔街的观点,2025年房地产行业的前景更加光明。

经历了艰难的几年后,花旗银行表示,房地产投资信托基金(REITs)迎来了“新周期的黎明”。该机构预计,由于逐年加速的盈利增长、供应减少、稳健的宏观经济背景以及合理的估值,REITs在2025年将实现10%至15%的总回报。

花旗分析师Nick Joseph在上周的一份报告中写道:“相比前几年,我们认为未来将以稳定的利率为主,同时基本面将加速改善——而未来几年供应的短缺可能让稳健的基本面持续并进一步加强。”

追踪美国房地产板块股票的iShares美国房地产ETF(IYR)在2024年的总回报已超过8%。

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美国银行也对REITs持乐观态度,指出这些股票的交易市盈率接近历史低位,相比10年期债券,约50%的房地产股票提供了更高的收益率。此外,标普500房地产板块中获得B+或更高质量评级的比例在过去十年间翻倍,达到70%。

美国银行分析师Jeffrey Spector 在12月6日的报告中表示:“总体而言,我们认为2025年的环境对REITs基本面是积极的。”

他补充道:“2025年的供应预计将进一步减少,而2026年的供应可能创下历史新低。此外,公开交易的REITs在资本成本和融资渠道方面比私人房地产投资者具有优势,稳定的利率环境也可能为交易提供足够的可见性,从而缩小买卖双方的差距。”

潜在的强劲迹象

根据Janus Henderson的报告,美国房地产交易量的上升是REITs潜在强劲表现的一个迹象。这通常预示着周期的转折点。

Janus投资组合经理Greg Kuhl和Danny Greenberger在11月11日的报告中写道:“交易量的复苏……凸显了REITs通过多种途径推动盈利增长的潜力,加强了资产价值的前景,并最终为新周期中更高的股价和增长的股息提供了可能性。”

Kuhl认为,2025年将主要依赖于基本面推动估值增长。他认为,目前围绕特朗普政府潜在政策可能推高通胀的猜测还为时过早。

“我认为,许多相关因素已经在大选前几周和几个月内被市场定价了,”Kuhl表示。他的基线预测是10年期国债收益率将维持在当前水平,因此总回报率可能达到9%。

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“也就是说,盈利增长加股息,”他说,“如果你能在此基础上挑选一些被低估的股票,就能获得额外回报。”

投资方向

并非所有REITs都是一样的,有些领域的机会更为显著。

花旗超配了医疗、住宅、工业和基础设施领域的REITs,并指出股票选择仍是获取超额收益的关键。其REITs模型投资组合包含多个领域的超配头寸。

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目前,医疗REITs是分析师和投资者的热门选择。Janus Henderson认为,当前最大的机会集中在老年住房领域。Janus的Kuhl解释说,随着人口老龄化和供应问题的叠加,市场需求将迎来显著增长。

Kuhl表示:“目前这个领域几乎没有新的项目在建设,同时需求的巨大推动力是显而易见的,而且即将到来。这是一个非常好的故事。”

拥有并开发老年住房、护理设施和医疗办公楼的Welltower(WELL)是JRE基金的核心持仓之一。

Kuhl还看好受益于人工智能热潮的数据中心领域。JRE基金的最大持仓是数据中心公司Equinix(EQR)。

除了数据中心和医疗领域,美国世纪投资公司的高级投资经理Steve Brown指出,零售房地产领域也蕴含价值。他特别喜欢开放式、以超市为核心的购物中心。

Brown表示:“购物中心的入驻率和租金都在上涨,几乎没有商店关闭或破产的现象。”他看好Regency Centers(REG)和Urban Edge Properties(UE),并且在购物中心子板块中,他也喜欢Simon Property Group(SPG),因为其入驻率和租金正在上升,而供应量几乎没有新增。

美国银行同样超配了医疗和零售领域。

美国银行分析师Spector表示:“我们专注于那些盈利可见性高、增长前景良好、且华尔街预期不断上调的REITs。”他还补充道,尽管对“质量和价值”的双管齐下策略最为适合,但他更倾向于那些资产负债表强劲且具备外部增长能力的REITs。

美国银行2025年的首选股包括:

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American Healthcare(AHR):拥有多元化的医疗资产组合,包括老年住房、护理设施和医疗办公室。Spector认为,这家公司将因美国人口老龄化而受益。

American Homes 4 Rent(AMH):这家公司专注于单户住宅租赁,其受益于有限的新供应、千禧一代的人口结构红利以及稳健的管理团队。

“我们对AMH的投资组合保持乐观态度,包括单户住宅供应有限、伴随千禧一代老龄化的人口结构性利好、增值的整合与开发机会以及强劲的管理团队,”Spector表示。“较高的按揭贷款利率对于单户住宅租赁REITs来说也是一大利好。”

责任编辑:栎树
      
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