美联储的下个利率决定可能导致一波商业债务违约

让员工回到办公室只是战斗的一部分。在写字楼上大举放贷的地区性银行也面临着一颗定时炸弹,即它们参与制造的债务即将到期,尤其是如果美联储将政策利率维持在目前22年高位附近,直至明年。

咨询公司West Monroe负责地区银行和信用合作社业务的高级合伙人汤姆•柯林斯(Tom Collins)表示:“银行最担心的是办公空间。”他说,如果利率保持在高位,“借款人将面临再融资还是违约的艰难决定。”

在让更多员工重返半空办公大楼的斗争中,估计有1万亿美元的商业房地产贷款将于2024年到期。虽然租客们并没有回避签约支付高额租金,但对于大城市金融区一排排较低档次的物业来说,情况并非如此。

美联储将于周二召开为期两天的政策会议,市场对利率保持稳定的预期很高,因此有更多时间来研究此前加息的影响。央行的加息使房东的问题进一步复杂化,而写字楼的新债务看起来不再便宜,也不再充裕。在硅谷银行和签名银行3月份倒闭后,随着存款转向其他收益较高的地方,地区性银行也在大举放贷。

华尔街的贷款额也同样萎靡不振。根据高盛的数据,今年截至8月底,它已经产生了略高于100亿美元的“管道”(即多借款人)商业抵押贷款支持证券交易,这是自2008年以来的最低水平。代表抵押贷款利率的票面利率已攀升至7%以上,为本世纪初以来的最高水平。

"我不认为这是一场洗心洗面的洗心洗面," Collins在谈到更多地区银行倒闭的威胁时表示,但他确实预计,对城市地区质量较低的乙级和丙级写字楼有大量敞口的银行将会感到痛苦。

银行可以通过加快贷款修改的步伐来帮助借款人保留房产,从而帮助缓解即将到期的债务,但Collins表示,他还预计银行将需要增加贷款出售、减记和并购。"毫无疑问,将会有私募股权和其他投资者有兴趣购买其中一些贷款,将它们从银行的资产负债表中剥离出来," Collins说。

“显而易见的问题是,折价幅度有多大?他说,并补充道,“我认为投资者会等到情况变得更加糟糕时,才会试图获得更好的交易。”

另一个抵消银行办公楼风险敞口的因素是酒店、工业地产和其他地产类型相对稳定的表现。但Collins表示,如果利率居高不下且经济步履蹒跚,这些行业也可能面临挑战。

10年期美国国债收益率(商业房地产行业的基准贷款利率)周一接近4.32%,在美联储会议前徘徊在16年高点附近,而对政策敏感的2年期美国国债收益率在5.06%左右。标准普尔500指数小幅上涨。

追踪商业抵押贷款支持证券市场的Trepp公司的数据显示,8月份写字楼市场的压力加剧,债券交易中贷款的特殊服务利率达到7.72%,而所有房地产类型的贷款的特殊服务利率为6.67%。一年前,办公室贷款问题率为3.18%,“如果我是投资者,我会对此保持耐心,因为我可以想象,股价只会下跌,”柯林斯说。

责任编辑:史文瑞
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