房东租客都不满 蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发 长租公寓龙头能否涉险过关?

1评论 2020-02-26 08:56:14 来源:证券时报网 作者:于德江 下一只“省广集团”

  蛋壳公寓深陷舆论漩涡和资金危机,当前采取的措施未能如其预想般的“三赢”,反而令房东、租客更加不满,导致情况更加复杂。

  蛋壳公寓当前给出了三种房东支持计划,分别为合同期满时返还一个月房租、分期返还一个月房租和支持半个月免租期。蛋壳称,恳请房东与其一同为众多深受疫情影响的租客献出一份爱心关怀,携手共度难关。但是,接受证券时报·e公司记者采访的多位房东表示,以上三种方案均不能接受,若蛋壳逾期15个工作日内仍未支付2月份房租,将采取行动强制收房。

  多位房东还反应,收到了《法务函》,蛋壳公寓以疫情产生的影响为不可抗力为由,解除双方签署的《财产委托管理服务合同》,互不承担违约责任。收到该函的房东们无法接受,认为蛋壳公寓单方面违约,应承担赔偿责任。

  蛋壳和房东的关系更加恶化,令租客无所适从。深圳一名蛋壳租客向证券时报·e公司记者表示,房东已经通知即将强行收房,蛋壳公寓给出的换租或退租的方案均不合理,当前情况也很难搬家,无法接受。该名租客使用了租金贷,每月均按时还款,蛋壳公寓已经收到全年租金,未如期支付给房东。武汉的一位租客也面临退租难题,其在去年底即申请退租,但迟迟未通过,在自己未实际租住的情况下,仍不得不每月偿还租金贷,目前已经超出两个月。

  租金贷是蛋壳公寓极速扩张的利器,租客使用这一支付方案可令蛋壳公寓提前获得整个租赁期限的租金,从而去获取更多的房源,进一步发展租客获取资金。但是,这一模式也推高了长租公寓的杠杆率,会使蛋壳公寓抵抗风险的能力降低。蛋壳公寓招股书显示,公司2019年前三季度亏损25亿元,同比扩大了一倍;筹资活动的现金流量已经无法覆盖经营活动和投资活动产生的现金流川,现金净流量转负。

  房东强烈反弹

  蛋壳本来有机会在疫情期间树立良好的社会形象,其确实也这么做了。1月25日,蛋壳公寓就宣布,拿出重点医院附近专属房源为武汉医务人员提供免费租住。2月3日晚间,蛋壳公寓还宣布要在疫情期间给租客发补贴,为行业首家。但是没过几天,蛋壳公寓被曝出单方面通知房东减免1~3月租金,给出的理由是受疫情影响及为租客补贴。随后,又有大量租客反应,并未享受到蛋壳公寓的补贴,甚至有借机涨价以及强行解除合同要求搬家的情况。由此,蛋壳公寓被指“两头吃”,要通过此举截留大量资金,赚聪明钱、国难钱。

  2月17日,蛋壳公寓又发长文《致广大房东的真心话》。在文中,蛋壳向各位房东致歉,称确实存在部分员工与房东沟通有问题,是我们的工作没有组织好,做得不到位,让本该有的协商,变成了一种“通知”。蛋壳表示长租行业在此次疫情中遭受了非常严重的冲击,房屋空置率日趋严重,这对维护行业生态及平台的稳定来说,是一个巨大的挑战。蛋壳继续向房东寻求的免租期爱心支持,用于对租客进行补贴。蛋壳表示,绝不会趁疫情大发横财,如果因此获得任何额外的收益,将全部返还给房东。蛋壳称,眼下确实遇到了很大的困难,面对几十万受疫情影响的租客,如果在为他们提供补贴的同时,我们仍正常支付房东租金,可能难以长久支撑下去。如果我们倒下了,未来伤害的将是各位房东和广大租客的长期利益。

  这封公开信显然没有达到蛋壳预期的效果,甚至有反效果。随机,蛋壳公寓给出了三种房东支持计划,分别为合同期满时返还一个月房租、分期返还一个月房租和支持半个月免租期。蛋壳称,这是在前期与广大房东深入沟通交流的基础上,整理出最容易被理解接受的三种支持方案。但是,接受证券时报·e公司记者采访的多位房东表示,以上三种方案均不能接受。蛋壳公寓并没有给出其他不免租的方案,仅保留了一个进一步沟通的入口,房东可以将自己的意见反馈给客服。

  房东租客都不满,蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发,长租公寓龙头能否涉险过关?

  江林(化名)将自己在深圳市福田区的一套80平米的房子委托给蛋壳公寓,每月租金9100元。2月初,江林接到电话,蛋壳公寓希望他能免租一个月,被拒绝。其后在2月付款日,江林没有收到蛋壳公寓的租金。江林也在APP中看到了蛋壳公寓给出的三种方案,但都无法接受。江林现在也是租房状态,蛋壳公寓未如期支付房租,会导致江林房租压力增大,也会影响他的房贷月供。根据江林的了解,他委托给蛋壳的房子在正常出租,没有空置。

  部分房东已经收到了蛋壳的《法务函》,该函称,鉴于1月起国内爆发新冠肺炎疫情,多个城市采取了严格的防控措施,该情况无法预料且不可避免,属于法定不可抗力因素,导致原协议无法履行。因此蛋壳函告,原《财产委托管理服务合同》解除,双方不因原协议效力的解除而承担违约责任,自该函送达房东之日起生效。

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  多名房东表示,疫情并未影响房屋的出租,这是蛋壳公寓要单方面违约。另有媒体,蛋壳公寓广州地区负责人2月20日对媒体表示:“根据合同,我们可以在不超过规定付款日期的15个工作日内支付租金,到现在为止我们没有产生一例违约。”该负责人给出的解约理由是“不可抗力因素”。“我们有权提出解约申请,按照合同规定,有不可抗力因素影响的条件下,我们解约不需要承担什么责任。”

  蛋壳公寓采取的措施引起房东强烈反弹,多地建立了维权微信群、QQ群,政府部门也接到大量关于蛋壳公寓的投诉。根据证券时报·e公司记者的了解,至少在深圳和北京,已经出现了房东聚众维权的情况。政府部门也有所行动,深圳、北京等地住建部门对蛋壳公寓进行约谈,要求其积极和房东沟通,按照法律规定和合同约定妥善处理问题。

  租客权益受损

  深圳市翻身片区的租客康康(化名)遭遇到了难以处理的情况,房东在门上张贴了《告示》,称有权在2月26日后停止出租房屋,请租客尽快与蛋壳联系确认,保障自身合法权益。

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  康康的房东在《告示》中表示,蛋壳公寓2月5日拒不支付当期房租,根据其与蛋壳公寓签署的租房合同约定,若蛋壳公寓雨本期付款日后的15个工作日内未支付租金,则其本人可单方面解除租房合同。康康与房东取得了联系,房东的态度很坚决,是不会免费提供住宿的,近期就会换锁,让康康找蛋壳协商。

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  康康2019年12月下旬才住进了这里,一个单间,每月租金2000元。康康用了租金贷,微众银行每月准时从银行卡里扣款。春节期间,还在老家的康康接到房东打来的电话,蛋壳已经两个月没有支付房租了。据介绍,房东一度断了水电,康康也与蛋壳进行了沟通。蛋壳管家提出了换租或者退租的方案,康康不能接受换租。康康表示,换租需要再重新签订一年合同,自己没有义务配合蛋壳,疫情期间搬家也不方便。对于退租,康康认为,自己正常缴纳房租,是因为蛋壳公寓的原因导致自己现在无房可住,责任在蛋壳,如果要退租,也需要蛋壳提出解约,按合同进行赔偿。

  康康十分担心,如果房东真的强行来收房,自己也不知道该怎么办。“如果她硬上门换锁,然后把我们东西扔出去呢?”康康说。

  武汉租客王天(化名)是想退租而不得,已经多交了两个月租金,让他很恼火。

  正常情况下,如果要退租,蛋壳公寓要求租客提前一个月进行申请。王天2019年12月31日申请在2020年1月30日退房,蛋壳公寓APP界面显示,已分配服务管家,将上门办理。但是,蛋壳的服务管家一直没有来收房。春节前,王天离开武汉回老家过年,房屋至今空置。

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  王天租房时使用了租金贷,他表示这是唯一的支付方式。每月底,微众银行都会扣除1350元,为下个月的租金。1月底,王天未完成退房,已经扣除了2月份租金。2月也已经到了扣款日,微众银行已经扣除了3月份的租金。王天对证券时报·e公司记者表示,本来租金交到1月30号就可以了,现在已经交到3月29号了。王天找到蛋壳管家沟通,后者却说,可以直接断交租金贷款,且称不会有什么影响。王天认为这在逻辑上说不通,断交会上征信记录,以后买房、买车的贷款都会受到影响。

  王天也找了蛋壳客服,希望可以收回多缴纳的两笔租金,未获得明确答复。

  资金链承压

  康康、王天使用的租金贷,可在签约之时就令蛋壳公寓获得整个租赁期限的租金,从而去获取更多的房源,发展更多租客,实现极速扩展。但是,这一模式潜藏风险,需要不停的滚动下去。早前,由于资金问题,已有多家长租公寓企业跑路、倒闭,多涉及租金贷,行业已经经历了一轮洗牌。2019年底,住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

  蛋壳公寓招股说明书显示,租客选择租金贷的比例在2017年达到91.3%,2018年降低致75.8%,2019年前三季度进一步降低至67.9%。蛋壳公寓称,租金贷支持的业务占比下降的主要原因是由于增加了与更有声望的金融机构合作,这些金融机构利率更低,贷款审批更为严格。蛋壳公寓租金贷年化利率6%~10%。

  网上流传的一份文件也显示,深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局发送了《关于开展相关排查工作的通知》。文件显示,近日深圳发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件,市委主要领导对此高度重视,并作出重要批示。深圳市蛋壳公寓管理有限公司签约业主1.1万人,房屋1.1万套,现有租客3.15万人。在处置过程中,深圳政法委发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况,即公寓管理公司与金融机构合作,引导租客办理贷款提前向公寓管理公司支付一年的租金,再由租客每月偿还金融机构贷款,存在较大的涉稳风险。深圳政法委请深圳市地方金融监管局、深圳银保监局高度重视,尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓及深圳其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金融机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

  蛋壳公寓是国内规模最大的长租公寓上市公司1月17日,蛋壳公寓赴美上市,是2020年登陆纽交所的第一只中概股。蛋壳实际发行价13.5美元低于招股价区间,实际发行总数也低于计划,实际募资1.296亿美元。上市首日盘中,蛋壳公寓就遭遇破发。近期,蛋壳公寓持续大跌,最新市值20.36亿美元。

  房东租客都不满,蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发,长租公寓龙头能否涉险过关?

  2019年前三季度,蛋壳公寓实现营收50亿元,同比增长近2倍;营业支出达到73亿元,亏损25亿元,上年同期亏损额为13.7亿元。这是急速扩张的结果,蛋壳公寓2018年、2019年前三季度营收和亏损额较2017年明显增加。2017年度,蛋壳公寓营收6.57亿元,亏损2.72亿元。

  房东租客都不满,蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发,长租公寓龙头能否涉险过关?

  截至2019年9月底,蛋壳公寓总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,按此计算的负债率为99.83%。这其中的负债大部分应为租金贷,真正的有息负债没有那么多。还有一个不好的信号是,蛋壳公寓2019年前三季度净现金流转负,为-1.68亿元,资金压力凸显。

  房东租客都不满,蛋壳公寓租金矛盾再激化!股价破发,长租公寓龙头能否涉险过关?

  蛋壳公寓成立于2015年,当前已进入北京、上海、深圳、武汉等13个城市,运营房源达到43万间。资料显示,蛋壳在IPO钱经历了7轮融资,总额超过7亿美元,股东包括老虎环球基金、华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本、蚂蚁金服、春华资本等知名投资机构。蛋壳公寓上市后,老虎环球基金持有20%的股份,蚂蚁金服持股7.8%,联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%的股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

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关键词阅读:蛋壳公寓

责任编辑:伍书哲
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