平均一间房租2155元!蛋壳公寓亏钱也要IPO的背后

1评论 2019-11-04 23:14:03 来源:金融界网站 华资实业20%大肉分享

  来源:融中财经

  转向二级市场直接融资,不只是长租公寓的新战场,也是资本退出的迫切需求

  前有青客,后跟蛋壳。长租公寓战火继续蔓延。

  近日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会SEC递交上市招股书。根据了解,本次IPO计划募资至多1亿美元,而蛋壳公寓上市后,或许将再吸收新鲜血液,未来不排除开展并购和投资活动的可能。

  值得注意的,就在提交招股书前,蛋壳公寓刚完成了新一轮融资,来自于华人文化产业投资基金和春华资本的D轮1.9亿美元融资。

  招股书显示,当前股东结构中,蚂蚁金服作为蛋壳公寓战略投资方,占股7.8%,老虎环球基金为最大机构投资人,占20.0%股份,CMC资本持股9.4%,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖直接持有14.2%股份,天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股份。

  事实上,此前市场中早已流传多个蛋壳、自如的上市计划,这次是否会一语成箴还需时间检验。不过,国内长租公寓市场不断降温已然是事实,而资本市场的态度或许将不会乐观。

  急速增长也难掩亏损丑态

  近年来,长租公寓服务商如雨后春笋般出现,头部企业诸如自如、链家、蛋壳,同时还有贝壳找房、安居客等大量租房服务商。这些平台强势膨胀的背后,折射的都是国内租房市场急剧扩大的现状。

  根据招股书内容,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,共运营40多万间房间,与成立第一年(截至2015年12月31日,其运营房间数为2434间,且全部位于北京)相比,房间数增长166倍,2015年底至2018年底三年年复合增长率达360%。

  根据艾瑞报告显示,蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位,且房间数增长最快,增速居行业第一。截至2019年6月30日,租客入住率为89%,租客续租率超过了51%。

  财务数据上,蛋壳公寓主要收入为租金和服务费。2019年前9个月,蛋壳公寓收入50亿元,较2018年同期的16.73亿元增长198.8%。2018年和2017年的营业收入分别为26.75亿元和6.57亿元人民币,同比增长307.3%。

  不过,目前蛋壳公寓仍处于亏损状态。

  蛋壳公寓2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元;2019年前9个月净亏损25.16亿元人民币,经调整后EBITDA为负14.61亿人民币,而上年同期净亏损8.13亿元。显然,不到三年时间,蛋壳公寓已累计净亏损41.57亿元,且越亏越多。

  在客单价上,2019年前9个月,蛋壳公寓平均月租金为2155元,也低于2018年同期的2408元,不过,主要原因在于其发力二线城市市场,二线城市的房源比例升高,降低了平均租金。

  扎堆上市,烧钱讲故事

  上市,俨然成了今年长租公寓的关键词。

  10月7日,青客公寓赶在自如与蛋壳之前,率先在美提交招股书,如不出意外,11月5日青客公寓将在纳斯达克挂牌上市,证券代码为“QK”,计划募资1亿美元。

  10月28日,蛋壳公寓不甘落后,也向美国证券交易委员会(SEC)正式递交F-1招股书,拟进行首次公开募股IPO,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。

  不过,作为长租公寓老大的自如,在青客公寓“抢跑”后不久,CEO熊林接受采访时却保守表示,“长租行业已经由创业期进入精耕期,更需要聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO。”

  对于集体上市,其背后的最大原因或许就是市场和资本的双重推动。

  不少分析人士认为,对于长租公寓而言,充足的现金流就是生命源,于是IPO便是许多长租公寓品牌的唯一选择,在转向二级市场直接融资的同时,也能让之前的投资方退出。

  艾媒咨询CEO张毅在接受媒体采访时也表示,每家长租公寓的服务商背后都经过了好几轮的融资,对于前期尤其是A、B轮投资方来说,经过3-5年的投资后的迫切需求就是寻求退出。所以从资本角度来看,上市也是退出的一个过程。

  就蛋壳而言,成立仅四年,却一直是资本“宠儿”,7轮融资背后,明星机构群星闪耀。不仅包括战略投资者Tiger Global Management、蚂蚁金服、高榕资本、愉悦资本,就在本次提交招股书前,公司还刚刚完成了D轮1.9亿美元融资,投资方CMC资本和春华资本。

  在长租公寓这场IPO竞赛中,目前主要以蛋壳和青客为主。而青客公寓其实也没有逃脱“亏损上市”的命。

  财务数据显示,青客公寓2017年和2018年的营业收入约为5.23亿元和8.90亿元,同比增长70.3%;净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。截至2019年6月30日的9个月,青客公寓营收8.98亿元;净亏损则为3.73亿元,略高于2018年同期的3.24亿元。

  与此同时,青客公寓从很早也开始借助资本之力。企查查显示,早在2012年6月其就获得纽信创投的天使投资,随后又先后获得过达晨、塞富、摩根士丹利等知名机构加持。

  不过,长租公寓从三年前被各路投资人看好,并加速进场后到如今,行业爆雷此起彼伏,各品牌逐渐回归理性,长租品牌已经开始放慢步伐,行业融资局面也在悄然发生变化。数据显示,2019年前7个月仅有11家长租公寓品牌获得了融资,同比下降70%。而11家公司都是业内能叫的出名字的头部企业,如自如、蛋壳、窝趣、魔方。

  疯狂暴雷背后是盈利不清现金流不足

  近两年,长租公寓时常以爆仓、破产等方式出现在大众和媒体面前,行业“野蛮生长”时代显然已经步入尾声,部分企业被清除而部分企业也必然试图想要跑的更快。

  事实上,长租公寓赚钱主要有两个渠道:一是租金差,扮演了二房东的角色,较低价格收房,较高价格出租。二是服务费,扮演了租房中介的角色,相当于中介费,某长租公寓的服务费就是月租金的百分之十。除去房屋装修和折旧等因素,长租公寓能获取的利润并不高。

  研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,现金流回正周期至少6年以上。

  电子商务研究中心分析师陈礼腾对媒体表示,对于长租公寓这种与房产相关的行业,充足的现金流对企业而言十分重要。这里值得注意的是,截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿人民币。

  其实对于长租公寓这一新生事物,许多地产商都十分明确是未来行业趋势,具有战略布局意义;但就是由于缺乏有效的金融工具实现退出,因此不愿对长租行业投入过大,以免影响其资金回笼的速度。

  整体而言,长租公寓往往运营过重且盈利模式单一,运营方过度依赖地产方面的资源,对于玩家而言,欲占领市场就不得不持续输入现金供养,进而稳住基本盘,这便是业内普遍认同的“房源即一切,规模为王”的方法论。2018年,自如和蛋壳为争抢房源,抢占市场,互相给房东竞价,哄抬房租,还曾引发社会广泛批评。

  而所谓“金融创新”的各类租金贷,便是拯救需要现金流扩张的长租公寓的稻草。

  对于长租企业而言,对资金的需求确实十分巨大,包括装修、运维、收房、空置等,通过租金贷虽然可解决部分问题,但如果过渡依赖,企业势必会出现经营风险。如果仍然无法合理控制金融杆杠的使用,降低单个房间成本,一味靠亏损换市场的做法是绝对无法持续的。

  写在最后

  事实上,长租公寓前期资金投入大,回报周期长,属于微利型行业,而这也意味着,所谓蓝海,其实竞争压力也极大。一面是快速融资高速增长,一面是持续扩大的亏损,如此畸形的成长模式,势必会留下种种副作用。

  野蛮生长的长租公寓,如今也像共享单车一样,经历了混乱的市场份额大战厚,走向强者越强,弱者淘汰的结局。盈利难题未解,融资、圈房、上市三部曲之后,蛋壳和青客公寓们又该何以为继?

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关键词阅读:蛋壳公寓 亏钱 IPO

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