房多多的招股书里有一些诡异的数据

  来源:一勺言

  上周,房多多公布了美股上市的招股书,拟募资最多1.5亿美金,曾经沉寂的明星公司重归媒体视野,喊出的口号是,中国产业互联网SaaS(可通过互联网使用的信息系统)第一股。

  房多多是房地产渠道电商时代的网红公司,它的幸运在于,赶上了资本与互联网朝天发誓要改造房地产行业的风口年代;它的不幸在于,风口消失后两年多的今天才启动上市,这样你必须保证包装出新概念。

  但说到底,现在的投资人什么都不信,除了业绩数字。

  我的困惑也正发生在这里。

  房多多招股书,英文写就,但我在朋友圈里看到一篇文章连接,做了脱水摘录的招股书中文版,发到这里大家看看。详见:中文招股书摘录。

  2017年,房多多的闭环GMV是739亿元;

  2018年,房多多的GMV是1137亿元;

  2019年上半年,房多多的闭环GMV是913亿元。

  GMV是一个线上交易的总成交额,一般适用于电子商务平台。它反映的是,你在你的平台上创造的总交易额,代表着你的天花板的高度。

  由于平台的收入基本上都是靠一定百分比取得,所以,知道了你的GMV,也就能够大致推算出你的收入规模。

  说老实话,房多多卖的是房子,不是矿泉水,一年下来,总的GMV只有1000亿元,令我十分吃惊——这个数字太少了。

  但是,更吃惊的是在后面。

  拿这个数据与另一组经纪人数据,做一个简单的除法,得出人均GMV,数字会更让你疑惑不解。

  在招股书里,房多多写道,行业一共约有200万名房地产经纪商户,截至2018年底,房多多平台上注册了91万名,半年后,这个数字增长到了107万名。

  一年1000亿元的GMV,一共107万名注册经纪人,放在一起的话,说明一个最简单不过的事实:每个经纪人一年创造的GMV只有10万元。

  在我看来,人均GMV大致有两个意义:

  1,评估每一个注册经纪人做了多少交易额的贡献;

  2,评估每一个注册经纪人自己能否挣到大钱。

  迄今,房多多进入大约有120个城市,其中20多个城市是自营,近100个城市是加盟。

  中国主要的100个城市的房价,我们暂且按照中国恒大的销售均价8000元计算,应该可以反映现实。

  一套房100平米,单价8000元,套总价平均即为80万元。

  人均GMV是10万元,就意味着,在房多多平台上,平均8个经纪人加在一起,一年才卖出去一套房。

  人均GMV十万元,按2%费率看,一个经纪人一整年的平均佣金收入只有2000元,怎么活?

  这显然是非常不合常理的。

  那么,就有四个可能性来解释这个不合常理的数据:

  1,要么房多多链接的注册经纪人数量是假的;

  2,要么房多多平台上真正活跃的经纪人数量相当之低;

  3,要么房多多一年1000亿元的GMV数字,有水分;

  4,要么房多多的利润与收入来源,不是平台模式,而另有捷径。

  一份严肃的招股书,不应该包含这么不正常的数据。所以,我们还必须再仔细分析它的数据结构。

  我下载过房多多,可以看出,它提供从新房交易、二手房交易、租房的众多服务。

  所以,这里面会不会有非交易类的数据影响了最终的测算结果呢?

  比如租房业务。

  我考虑到租房这个因素,但是自己把它排除了。租房创造的收入规模太低了,并不足以对房多多的整体数据构成重大影响。

  另外,租房的业务比重,按照惯例也不可能太高,否则房多多就是一个货真价实的租房平台了。美国人不傻,肯定不买这个账。

  那么,影响的因素会不会是,真正活跃的经纪人数量没有那么高呢?

  正是在这个关键的数据上,房多多出现了三个不同的口径。

  今年7月22日,在一个公开论坛上房多多创始人曾熙说,目前房多多年度活跃的房产经纪人,超过60万名。

  第二个口径是,曾熙说,仅今年上半年活跃的经纪人就有26万,房多多1600名员工都是服务于这107万名注册经纪人。

  而在最新的招股书里,房多多说,截至2018年底,平台上拥有了近32万名(317342名)活跃经纪人。

  107万,60万,32万,26万。

  四个数据里,我们取最有利于房多多的数据:26万名勤奋的经纪人,在今年半年时间里,为房多多的913亿元GMV做出了核心贡献。

  这就意味着,今年上半年,每个经纪人在房多多创造的交易额,平均为35万元。

  从人均10万元到人均35万元,两个数字没有本质性的变化,它们仍然无法与我们脑袋里的中国房价正常水平匹配。

  这只能说明,在房多多平台的货架上,交易的不是房子,一定是套总价更低更低的东西。

  所以,一定是哪里出了问题?

  此时,一个更为合理的解释是存在的。

  假如房多多只有6万名活跃经纪人,他们半年内创造了1000亿元的GMV,那么,人均GMV就是166万元——这个数字,就比较接近我们普通人更熟悉的中国城市房价水平。

  于是,结论回归正常,质疑暂时消失。

  但是,这样一来,对房多多至关重要的活跃客户数据,就从官方披露的30万名自由落体至6万名,它对房多多的未来、房多多的IPO意味着什么,你自己去想。

  6万名,只是我提供的一个假设。这个假设的前提是,6万名经纪人,半年内每人交易成功一套房子,结论才勉强过关。可是,现实中,每个经纪人半年只卖1套房子,是无法在房多多养活自己的。

  况且,6万人里,有优秀的,也有一般的经纪人。优秀的人交易成功的套数更多,一般的经纪人可能都没有成交,虽然人均GMV达标了,但是,6万名经纪人里,不是每一个人都能挣到钱——也就是说,真正为房多多创造真实贡献的经纪人数量,可能还远低于6万人。

  假如你认为最低人均GMV250万元更符合中国楼市国情,那么,1000亿GMV对应的活跃经纪人,数量应该只有4万名。

  107万注册经纪人,4万名活跃,相当于4%的有效贡献率。剩下的不过是围观人士。

  截至目前,我论证的工具只是人均GMV,与大众印象里中国城市一套房的最低总价对比,已经推导出足够的戏剧性。

  如果我们用招股书中公布的净利润来反推它的佣金数,再反推房多多佣金背后的GMV,也可以发现更多的不合理,并得出结论:在房多多平台上,为它创造核心收入的活跃经纪人数量,可能比4万名低得多。

  事实上,根据经纪行业的佣金费率特征,人均15万—20万佣金收入,应该是一二线经纪公司的生存底线,太低了就没有存活的意义,因为它里面包含了经纪人收入,成本与经纪公司、房多多的利润来源。

  而人均20万佣金,对应的‘生存级’人均GMV数应该是1000万元,根据这个再来测算,房多多107万注册用户中,真正有效的经纪人数可能才有1万人,只有1%的有效率。

  什么概念?100万专业人士注册,只有1万人能够创造价值。

  到现在我写了两千多字,使用的数据都是房多多自己披露的,但是,结合行业特征,最终呈现的结论却令人诧异,很有戏剧性。

  奇怪的数字指向了一个更为关键的事实。

  那就是,不管分子,还是分母,谁有水分,上述超越常识的比对结果说明,在房多多107万名注册经纪人里,有相当一部分人不过是群众演员,挣不到钱,或者说,相当一部分人的挣钱效率很低——否则,房多多的GMV将是今天交易规模的数倍,而这并未发生。

  房多多是一个对B收费的交易平台,你无法让你大多数客户(经纪人)挣钱,任何交易平台都没有可能走远。

  因此,房多多的关键客户数据令人尴尬,不仅仅是涉嫌水分的问题,更关乎未来。

  在这个时候,光谈论自己的净利润,赞美自己终于盈利,高调说自己1600名员工,人均创造了5830万元—8450万元GMV,是没有意义的事情。

  因为,活跃的、希望挣到大钱的经纪人,一旦失望走了,GMV也就没有了未来。

关键词阅读:房多多 招股书 GMV 房价

责任编辑:史文瑞 RF13549
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