10年前次贷危机席卷美国 抵押贷款行业如今却重现生机

1评论 2018-09-15 03:34:14 来源:金融界网站 弱市唯一赚钱方法曝光(干货)

  金融界美股讯 加州抵押贷款经理布兰登-莫斯仍旧记得,在2008年金融危机期间,整个行业都陷入了困境。

  即便如此,莫斯表示,他一直都知道住宅房地产和抵押贷款行业将从巨大的萧条中恢复过来,因此他留在了公司。而如今,南加州许多市场的房价已经高于危机前的峰值,抵押贷款的申请依旧十分活跃。

  “一旦你经历了这一周期,你就会知道下一次如果发生类似的事情,市场会如何运转,”莫斯说。

  39岁的莫斯去年加入了Fairway独立抵押贷款公司,并成为了大洛杉矶地区的经理和Calabasas的贷款专员。Fairway在2017年共审核通过并借出了高达210多亿美元的抵押贷款。

  2003年,莫斯从大学辍学,并追随父亲的脚步成为一名抵押贷款专员。随后他迅速晋升,并连续担任了几家独立抵押贷款公司和两家银行的高级职位。

  2003年的时候南加州的的房地产生意十分火爆,业内工作人员薪水也很可观。从上世纪90年代中期到2007年经济低迷危机前,加州一些重要城市的房价已经增长了两倍多。

  “我爸爸说这是一项伟大的事业,所以你应该参与进来,”莫斯回忆说。“于是我便进入了抵押贷款行业,最初是一名助理,很快就有了自己的创世公司,并建立起了我自己的业务。”

  在他的第一份行业工作中,莫斯开始为一名私人抵押贷款银行家工作。随着再融资业务逐渐减少,该公司后来被收购,成为整个行业整合浪潮的一部分。

  次级抵押贷款的疯狂扩张

  这一时期的特点是,次级住宅贷款标准及其宽松,这种抵押贷款产品可以让借款人只支付利息,或者不用每月支付。次级抵押贷款是那些信用记录较差的人购买房屋的一种流行方式,他们几乎没有钱。

  “你不需要有收入证明,甚至不需要首付,”莫斯说。“那时候真是太疯狂了。”

  2003年,花旗集团、富国银行和美国银行等大银行主导了放贷。在洛杉矶附近还有一家叫做Countrywide Financial的大型抵押贷款公司,是当地抵押贷款行业最大的雇主之一。

  然而,加州大学洛杉矶分校的经济学家早在2003年底就警告说,过多的次级贷款可能会形成泡沫,他们预计南加州的房屋价格被高估了10%到15%。这是一个很有预见性的观点,特别是因为它是由一群经济学家做出的,他们被认为是美国第一个预测2001年经济衰退的主流机构。

  加州大学洛杉矶分校的安德森在2003年12月的预测中写道:“现在,警报信号已经开始出现了。”

  市场出现转向

  到2007年,由于高风险的次级抵押贷款市场的问题,Countrywide和其他主要的住房贷款机构陷入巨大亏损。由于加州和其他过热市场的违约增加,被打包成证券的次级贷款变成了金融机构的有毒资产。

  “在过去两年里,房价上涨的势头已经停止了,在这个国家的许多地区,房价已经开始掉头之下,”全国金融公司时任CEO的安吉罗-莫兹罗(Angelo Mozilo)在2007年9月的一封信中对员工们说。全国金融服务公司彼时还宣布,它将裁员多达12000名员工,约占其员工总数的20%。

  根据行业刊物《抵押贷款日报》的数据,仅在抵押贷款领域,2007、2008这两年就损失了约125,000个工作岗位。在2005年,抵押贷款行业的雇员人数约为53.5万人,到2010年年底时,该行业的员工数量急剧下降至24.6万人左右,而截至2018年6月30日,这一数字已达到70.7万。

  与此同时,主要贷款机构在2007年春季开始收紧住房贷款需求,并缩减次级贷款。此外,在无法筹集资金的情况下,还有更多的金融机构退出了该业务。

  抵押贷款危机蔓延

  莫斯回忆说:“就在金融危机之前,很少有银行愿意贷款,因为他们早已在证券市场上损失惨重。”“对每个人来说,这是一个可怕的时刻。”

  然而,抵押贷款危机没过多久就开始蔓延到更广泛的经济领域,并最终导致大萧条以来最严重的金融危机。

  2008年秋天,抵押贷款巨头房利美和房地美被政府接管,而美国国际集团(AIG)——一家由次级抵押贷款支持的债务证券保险公司——则被政府救助。雷曼兄弟,一家在次贷危机中扮演了重要角色的投资银行,没有得到救助,并于2008年9月15日破产。

  金融危机演变为大衰退,导致新的监管规定,重塑了银行的经营方式,并改变抵押贷款行业的关键参与者的格局。美国政府在20年发布的一份报告称,到2012年,该行业的抵押贷款服务领域变得“不再过于集中”,因为非银行机构提供的贷款比例上升。

  监管改革

  2010年的多德-弗兰克法案出台了严格的监管条款,包括更严格的住房抵押贷款标准。2010年的立法还赋予了消费者金融保护局对住房贷款提供者的广泛监管责任,但此后特朗普政府希望缩减一些监管机构的权力。

  与此同时,2008年7月,Countrywide最终以大约40亿美元的价格卖给了美国银行,但如果考虑到不良贷款、会计减记、结算和诉讼费用,这笔交易将会花费数百亿美元。根据《纽约时报》的报道,在2008年金融危机爆发前这两家机构公发行了6000多亿美元的抵押贷款支持证券。

  加州住房贷款市场开始复苏

  莫斯表示,近年来房价的快速上涨,以及南加州房地产市场的“火热”,曾一度让人想起了10年前的房地产泡沫。

  他表示:“在许多当地市场,房价已涨至2006年峰值水平以上。”他补充称,这也反映出该地区的低利率和有限的房屋库存。

  根据Zillow的数据,洛杉矶市场的房价峰值出现在2006年,但在包括拉斯维加斯在内的其他一些西南市场,在更早的时候便达到纪录高位。全国房价中值已经从危机前的峰值恢复过来,而纽约的一些地区的反弹速度较慢。

  “我相信房价总会反弹,”莫斯说,“这让抵押贷款专业人士和整个行业变得更强大。这就是我坚持这个行业的原因之一。”

  莫斯说,一些抵押贷款的低首付项目已经再次开始在这个行业中出现,这让他想起了危机前的市场。

  不过他也表示:“从那时起,每个获得贷款的人都必须确保自己有稳定并可偿还贷款的收入。因此,我不认为像我们在2007年或2008年那样,会有出现崩盘的可能。借款人的信用评分也更高。当他们把20%的利率降低到2008年的时候,他们可以百分之百的融资,这就不那么容易了。”

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关键词阅读:抵押贷款 美国国际集团 次贷危机

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