耶伦加息将敲响全球房地产市场丧钟

1评论 2015-12-08 22:23:25 来源:金融界股票 如何判断星期六买点?

  美联储加息将全面结束全球廉价资金时代,按揭贷款利率将全面上升。这将对房地产市场将造成巨大的影响,甚至于它将敲响全球房地产市场泡沫丧钟。

  可以说,无论是中国,还是境外,比如香港,房地产市场的繁荣与否根本上来说都是与住房按揭贷款的出现有关,而住房按揭贷款的核心又是利率。

  有了住房按揭贷款,就有了房地产市场发展的杠杆。如果没有住房按揭贷款,全球的房地产市场要发展到今天这个样子根本上就不可能。

  试想,价格昂贵的耐用消费品,如果没有住房按揭贷款,有多少人有能力一次性支付房款来购买住房的。

  而住房按揭贷款的最为关键或最为核心的问题又是首付比例和利率的问题。首付比例低,购买住房者的进入门槛低,就能够让更多的人进入住房市场。

  当然,如果利率是一定的情况下,首付比例低只是让进入者门槛降低,只是把要支付的款项延迟到以后付款,并没有降低购买住房的成本。

  如果购买住房者年轻、就业前景好,把要还得购买住房款项延后之付当然是好事。因为,年轻人将来支付能力会越来越强,购买住房的负担也就会越来越近。

  但是对就业前景不好、年纪较大的人来说,首付款降低并不能让其减轻购买住房负担,反之会感觉到今后压力更大,进入房地产市场会更为谨慎。

  但是按揭贷款的利率高低则完全不同,利率低当然购买住房者的融资成本低,进入住房市场不仅门槛会降低,而且购买住房负担也会全面减轻。再加上住房这种产品既可用于消费也可用于投资。

  如果通过住房按揭贷款,让住房投资者的杠杆率高,而贷款利率低或融资成本低,在一些国家对这种投资限制不多的情况下,那么购买住房就成了许多投资者最好的投资工具。这就是近十年不少国家住房市场过度发展与繁荣的关键。

  特别是在实质负利率的情况下,更是会鼓励更多的居民涌入住房市场,从而把住房市场的价格推高再推高,让房地产市场的泡沫吹大。

  香港中文大学地理及资源管理学系的姚松炎教授最近的研究表明,无论是香港还是其他一些地方及国家,这些地方的房地产价格持续攀升,房价高企根本上与土地供应和房地产消费没有多少关系,主要是与实质负利率有关。

  在实质负利率的情况下,房地产市场融资杠杆高及融资成本低,这就使得住房投资有利图,或买房比租房更为划算,这就必然鼓励更多的人购买住房,或是消费更多的是投资。

  姚松炎教授曾对实质利率对香港楼市价格变化进行多项回归,包括1997年亚洲金融(港股00662)危机期间,香港房地产泡沫破灭,把1984至2009年这25年间的数据进入回归分析,证明实质负利率对推升房地产价格起到重大的作用或具有重大影响力。

  在2008年全球处于金融危机期间,香港的实质利率再次进入负数区域,当实质投资负利率来临,香港房地产市场的泡沫立即吹起。

  事实上,香港的情况是这

关键词阅读:加息 全球房地产 房地产泡沫 购买住房 房地产价格

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