老P美国购房记

2014-10-14 04:45:00 来源: 第一财经日报 作者: 沈秋莎

  次贷危机后,美国的银行为了防止坏账,用怀疑的眼光审视每一个贷款者。有着稳定收入的贷款人都要接受严苛的检查,条件稍差的则很难拿到贷款,这使美国房地产经纪人对手持大量现金购房的中国土豪偏爱有加

  在第一次出价后,房产经纪人打电话告诉老P,他下单的房子已经有了多个意向买家,要他最后再出一次价,卖方会取最高价。

  看了将近一年房子的老P怀着赌一把的心理,出了一个高于挂牌价格2000美元的数字。过了忐忑的一周后,经纪人发来一封恭喜他竞价成功的邮件,告知老P正式进入购房流程。

  美国买房需竞价

  老P在比邻纽约的康涅狄格州费尔菲尔德地区的一家对冲基金工作,他从2013年初就开始看房。当时他看中一套开价10万美元的公寓,房主甚至愿意降价至8.5万美元来促成这笔生意,但因为贷款流程上的问题,这套房屋最终并没有成交。

  老P对《第一财经日报》记者说,去年年初时还是买方市场,砍价的空间一般都在10%左右。但时过境迁,几个月后,美国房地产逐渐展露复苏迹象,砍价空间越来越小,市场逐渐向卖方倾斜。

  老P去年6月看中了一套多单元的投资房,此类房屋既可满足自住需求,部分单元还可用于出租。该房房主2008年以35万美元的价格购入,装修后,出租其中两个单元,自住一个单元。5年后则以55万美元的价格挂牌出售,挂牌后不久,房主就收到了多个购房意向书,并让多个买家同时竞价,老P依然本着砍价10%的原则,出价50万,最终房东将房屋卖给了另一个按原价下单的购房者,老P在竞价失利和房市翘头的大趋势下略显焦灼。

  老P告诉本报记者,该房东在一个最佳时机出售了房屋,因为按照美国税法,凡是自住型的房屋,在房产持有的5年中,累计自住时间超过2年以上,单人的免税额度是25万美元,夫妻双方的免税额度可达50万美元。该房东由于符合免税条件,净挣的20万美元都不用交税,在“万万税”的美国,如此高额的利润可以直接免税的情况并不多见。而且一过8月,成交火爆的房市立刻又进入了平稳阶段。老P解释道,很多家庭出于孩子升学的考虑,都会在开学之前购买学区房,乘着这股热潮,好坏学区的房地产都会被带动,所以每年的春夏两季房产市场会明显活跃,入秋后则略显平缓,冬季则是房产市场的“冬眠期”。

  老P就这样不紧不慢地继续看房子,他发现,凡是有多单元适合出租的投资房,其所处的学区都非常普通,好学区的房子皆为独栋别墅,且禁止建造多单元投资房。好学区的房子抗跌性好,房屋更保值,考虑到自住需求,老P迅速调整了购买策略,从投资房转战独栋别墅。

  眼看着到了2013年年底,老P在一个大雪纷飞的日子,看中了一套银行挂牌的法拍屋(因断供而被银行收回的房屋),挂牌价88.3万美元。得知该套房已有了多个意向买家后,老P咬一咬牙,出价88.5万美元。经过一周焦虑的等待后,终于接到了房产经纪人的邮件,银行接受了老P的价格,向他发出了“接纳意向书”,老P兴冲冲地缴纳了意向金。

  冗长的购房流程

  去年12月底,老P购房流程正式启动。因为是法拍屋,银行在收回房子后,便切断了所有的水电煤气,在正式过户前,购买人要做全面的房屋检查,银行有义务打开水电煤气。但让老P意想不到的是,光这一项,就足足等了6个星期。因长期无人居住,房屋供暖已无法打开,卖方经纪人需要先修缮供暖炉,可每一步修缮的费用都需要房屋的产权人,即银行来批准。银行的官僚作风使得每一步获批都走得很慢,在焦灼等待了六周后,房屋的水电煤气终于被打开了。

  房屋检查工作的进展颇为顺利,但结果却令人沮丧。房顶漏水,空调损坏,地下车库更是霉菌遍布,更麻烦的是,房屋内的电路一半都不通。

  鉴于房屋需要修缮的项目繁杂,老P便以此为契机,将所有需要修缮的项目一一列出,并给出估值,预算总价在24000美元左右。接着,老P便向银行起草了一封议价信,申明房屋内需要修缮的项目众多,并提出能否平分修缮费用,即减价12000美元。又是漫漫的三周,银行最终同意减价12000美元,将房价改至87.3万美元。

  接下来,老P开始找贷款银行,在反复参看利率后,他选了规模较大而利率较低的WellsFargo。冗长的审核开始了。首先,贷款银行对房屋进行实地考察后做了一个预估值,确保房屋价值大于贷款总额。其次,贷款银行又向老P索要了近六个月内的所有银行账户交易记录,对大于200美元的进账都必须解释清楚。就连老P岳母赞助的10万美元买房款的入账记录也要详细说明,并由老P的岳母出具申明,写清赠与金额、目的,以及转账银行的代码、地址和名称。事无巨细,一查到底。

  除了严苛的审查,贷款银行还对老P提出一些看似“怪异”的要求,银行以损害人体健康为由,要求老P将车库的霉菌除去,并要求专业人士出具除霉证明。此外,银行还要求老P为锅炉安装一个减压装置,防止压力过大,发生意外。心急如焚的房产经纪人为了尽快促成交易,不仅自掏腰包买了四瓶除霉清洁剂,更是撩起袖子,亲自对房屋开始了除霉清洁。清洁之后,老P又赶紧找来了房屋评估人,重新撰写报告,交给贷款银行。

  在此期间,房产持有银行不断催促老P赶紧完成交易,甚至威胁老P再不能成交就要收回房子,重新投放回房地产市场。老P为了满足贷款银行除霉、安装减压阀等要求又足足用了四周时间。

  最后将重新撰写的除霉报告上交后,贷款终于获批了,而此时距离老P拍下这套法拍屋的时间已经整整过去了四个多月。

  中国土豪受追捧

  次贷危机后,美国的银行为了防止出现坏账,走向了另一个极端——用怀疑的眼光审视着每一个贷款者,草木皆兵。对待老P这类有着稳定工作和收入的优质贷款人尚要进行刁难般的严苛检查,条件稍差的贷款人则更难拿到贷款。而严苛的贷款审批制度也促使美国房地产经纪人对手持大量现金购房的中国土豪偏爱有加。

  老P告诉《第一财经日报》记者,当时买房屡屡受挫的他,想转去纽约的皇后区看看房子。老P经朋友介绍认识了一个会说中文的纽约房产经纪人,该房产经纪人一开始非常热情,但匪夷所思的是,当她听说老P是贷款买房后,就立刻冷淡了起来,甚至都不愿再带老P看房了。

  贷款申请的冗长流程让房产经纪人望而生畏,而去年房地产市场反弹明显,会说中文的房地产经纪人都将目光投向了手持大量现金来到曼哈顿买楼的中国土豪,对老P这类需要贷款的客户自然不愿搭理。

  美国房地产经纪人朱桂花告诉本报记者,由于她会说中文,手头的中国客人占到了70%以上,中国客户的下单比例能达到80%之高,这着实令她的美国同事羡慕不已。而从中国来的买家,大都以现金购房为主,绝少有贷款的。原因也很简单,他们大多在美国没有永久居民身份和社会安全号码,即使想贷款,也很难获得银行批准。这也就是为什么中国人买房总给人一掷千金的错觉,其现金购买力也令美国人嘘唏不已。

(责任编辑:郭艳艳)

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