首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

美国房市“冰河期”仍在延续

2011年07月28日 02:09 来源: 中国经济时报 【字体:

  美国经济初显复苏迹象,但美国房市迄今仍未解冻,还处于深度低迷之中。上世纪90年代至本世纪初,美国房市一直平稳发展。2005年和2006年骤然大幅上扬,成为泡沫期。2007年陡然下降,此后房市呈现一片萧条景象,堪称“冰河期”。

  其表现为:

  美国房价持续下跌。2010年下滑5.5%,并且波及前段时期在房灾中幸免的城市。例如西雅图原本受房灾影响不大,许多经济学家为此流露了乐观情绪,去年却成了美房价暴跌的重灾区之一,同2007年该地区房价高峰相比跌落了31%。今年美国第一季度房价比上季度下降3%,比去年同期下降8.2%。美经济学家指出,如此大的房价跌幅是2008年底以来的第一次。美联社在前不久的报道中说得更具体,今年2月至3月全美20个城市中有18个城市房价出现下降,其中有12个城市房价跌至住房危机以来的最低点。全美范围的房价指数连续第8个月下降。有的地区房价跌幅惊人。据全美地产协会数据显示,大纽约地区单独房房价与2006年高峰时相比下降幅度近20%。

  房屋销售跌入近年来的低谷。2010年美国房屋销售总量为360万幢,比2009年下降了12%,比2005年房市繁荣期下降了50%,比2000年下降了33%,市场普遍认为,销量下降达到近年来的最低点。美国住房销售量锐减深刻地反映了民众经济拮据,购买力严重疲弱的现状。

  美国居民房屋拥有率近年来在持续下降。据美国人口普查局去年统计数字,拥有住房的美国人与2005年第一季度相比,少了将近300万,当年住房拥有率曾达到69.1%,2010年第三季度降至66.9%。近年来,一些老年人为节省开支,采取与其他人拼着合居;青年人过去二三人合居一屋,现为四五人共住一套。凡此种种,使房屋销售市场萎靡不振,目前租房市场好于房屋销售市场。房地产市场崩溃以来,近300万家庭加入到租房者行列之中,美国已形成浩大的近3800万家庭的租房族。

  “法拍屋”为棘手难题

  所谓“法拍屋”,就是购房人因丧失偿还房贷能力,所购房屋被贷款银行收回,然后由银行拍卖此类止赎房屋。据瑞士瑞兴银行在2009年初做出的估计,从2006年到2009年初的三年里,美国已有500万个家庭因“按揭贷款违约”而进入“房屋止赎”。根据有关统计,2010年美国银行发出287万套止赎房屋的通知书,还新收回“法拍屋”105万套,超过2009年的91.8万套。

  美国许多州“法拍屋”数量高企。内华达州“法拍屋”的比率连续四年占据全国第一,平均每11幢房就有1幢被法拍;亚利桑那州居第二,平均17幢房就有1幢被法拍;佛罗里达州紧随其后,平均18幢房就有1幢被法拍;美国第一大州加利福尼亚州,“法拍屋”大量出现,每25幢中就有1幢须法拍。大量的“法拍屋”被推到房屋市场上,严重冲击房屋市场价格,一般低于市场价格的三成。“法拍屋”在房屋市场占有相当的销售份额。2010年佛罗里达、密歇根、佐治亚、爱达荷、俄勒冈、弗吉尼亚和科罗拉多等州,“法拍屋”销售量占当地住房总销量的四分之一以上,内华达州占到57%以上,居全国领先地位。美联储有关专家称,美国房地产止赎危机到2012年底都不会平息,预计美国止赎房产的数量今年将增加225万件,2012年前再增加200万件。据最近全美地产协会经济专家表示,全美每5幢销售的房屋中就有2幢是被迫销售,或者是法拍,或者是短售。这些房价比正常价格要低20%左右。大量存在的“法拍屋”,充分反映了还有大批民众无奈放弃止赎房屋,同时对正常房市价格构成巨大的冲击,对新房开工也给予沉重压力,使房市回归到正常状态则非常困难。

  “法拍屋”大量存在,使美国待售房数量激增。据房产销售专家认为,健康的房市房屋销售存量一般为半年左右,目前美国待售房在16个月以上,有些地区超过两三年,大批房屋积压、待售。“法拍屋”多寡成了美国房市的风向标,也是美国房市的棘手难题。

  房市复苏步履艰难

  当前美国房市由于房价处于或接近于最低点,加上房贷利率较低,开始吸引购房客和投资者。有的购房者嫌贷款要求太高、手续复杂,便凭借自己的经济力量,在房屋交易中付全部现款买房的现象增多。据统计,2010年有28%的房屋交易中为全部现款买房,而2008年10月统计此数据的比率仅为14%。在佛罗里达州的迈阿密,有的地区现款买房的人占了全部交易量的一半以上,而在2006年仅占13%。特别是富人购房增多。去年,百万豪宅的销售在20个大城市地区都有所上升,高端房屋的销售上涨平均达18.6%,而其他价格的房屋销售量却在减少。这从一个侧面反映美国房市的真正复苏尚需时日,步履是艰难的。

  美房市回暖主要取决的因素,一是整体经济复苏要加强,目前还处于复苏的脆弱阶段,只有稳步发展,广大民众才能广泛受益,家庭收入有所稳定和保障,才能让房市进入正常状态。二是高失业率必须降下来,目前失业率还在8%—9%的高位。最近,美媒体称,联邦政府刺激经济计划将结束,全美各级地方政府在2012财政年度内将大幅裁员,可能高达45万人,比本财政年度裁员人数多出15万,这为美降低失业率带来更艰巨的任务。三是目前房产税较重,使一些购房者望而却步,甚至使已购房者,因房产税重弃家外迁美国各州房产税率不一。

  美国房市呈深度低迷态势,普遍认为还要维持两年时间,美国财长盖特纳称房市复苏还需要数年时间。此外,美国房市的复苏,将在各地区不平衡地出现。房产分析师认为,只有创造更多就业机会的更强势的经济,才能最终驱动房市反弹。

  (作者系美国约翰霍普金斯大学经济学博士,现在纽约市立大学城市学院经济系任教)

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册