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美国房市“病去如抽丝”

2011年07月22日 00:09 来源: 中证网 【字体:

  从近期集中披露的相关数据来看,美国房地产市场似乎在“打摆子”:好于预期的住房开工数据激发起的乐观情绪尚未完全爆发,接踵而至的二手房销售数据就迅速泼上了一盆冷水。

  美国商务部19日公布的数据显示,6月美国住房开工量折合年率达到62.9万套,环比大幅上升14.6%,达到六个月高点;而20日全美房地产经纪商协会公布的数据则显示,6月美国二手房销量折合年率为477万套,创下去年11月份以来最低,更不乐观的是,6月合同解约率从5月的4%飙升至16%,创下有历史记录以来最高水平。

  上述数据表面上看似乎一喜一忧,但事实上两个数据印证了同一点,就是美国房地产市场仍在低谷徘徊。

  从住房开工量来看,尽管6月数据环比大幅上升,但其中一个重要原因是4月、5月因恶劣天气而耽误的住房开工在6月集中“上马”。进一步讲,6月的水平与正常年景140-170万套的开工量相比仍相距甚远。分析人士认为开工量恢复至正常水平至少需要三到四年。

  二手房销售数据则更为悲观。在美国,二手房销售占到整个房地产市场销售量的95%,因此该数据变化对判断美国房地产市场复苏进展至关重要。在5月降至490万套后,6月二手房销售再创年内新低,相比2005年时708万套的高点几近“腰斩”。更值得关注的是,当月销售合同解约率出现飙升,远超出9%-10%的正常水平。对此,即便是全美房地产经纪商协会自己也没有给出明确解释,而仅仅是点出经济复苏迟滞、劳动力市场不振、信贷条件紧缩等一直困扰美国房地产市场的泛泛因素。

  就基本面而言,美国房地产市场目前并未具备实现趋势性好转的基础,任何的乐观信号都可能是昙花一现。所谓“病来如山倒,病去如抽丝”,美国房市复苏的道路料将十分漫长。

  从供给层面看,目前美国房市仍存在超额的住房供应。这不但给房价带来压力,而且阻碍了建筑商的新房开工计划。权威机构统计显示,截至今年4月末,被称为“影子库存”的处于止赎进程中的房屋数量为170万套,若包括现有库存在内,房屋总库存数量为570万套。按当前销售进度,消化这些库存需要超过10个月时间,远高于6-7个月的理想水平。不止如此,由于一些大型银行因监管部门调查而暂停部分地区的止赎工作,约100万套本应今年进入市场的止赎房产将推迟至明年入市,这给房地产市场带来更大的供应压力。

  从需求层面看,经济较预期更为缓慢的复苏和持续徘徊在9%以上的高失业率“绑架”了美国消费者的购房意愿,而银行较以往更为严格的借贷标准将大多数潜在购房者挡在门外。因此,即便房贷利率处于历史低点,也无法有效刺激购买需求。与此同时,房价跌跌不休令更多购房者和售房者选择在场外观望,房地产交易活动陷入低迷。

  房地产市场持续寻底,还给美国就业市场复苏蒙上阴影。一旦房屋建筑活动放缓,建筑工作岗位数量就会减少,相关的建筑材料生产岗位也会下降,配套服务行业的工作同样要受到影响。目前美国建筑业岗位数量较衰退前已减少220万,若算上相关行业,这一数字将更为令人震惊。而据美国全国住宅建筑商协会的统计,美国每新增一套新房将可在一年内平均创造3个就业岗位和9万美元税收。这意味着美国就业市场的复苏将很大程度上看房地产市场的“脸色”。

  更为严重的是,房地产市场的疲软与经济增速放缓之间存在相互作用。目前房市信心已经受到经济增速放缓的拖累,而如果未来房市进一步下跌,必然反作用于经济增长,两者将陷入可怕的恶性循环。

  从历史情况看,美国的住房投资都是拖动经济摆脱衰退的“火车头”。在住房泡沫高峰期,住房投资对GDP的贡献率达到6.34%,而在今年第一季度,这一比例仅为2.21%。考虑到房地产市场的庞大规模和巨大产值,如果这一市场迟迟无法复苏,美国经济也很难获得强劲的增长动力。

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