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美国房价见底尚早

2011年06月27日 00:17 来源: 中证网 【字体:

  美联储日前公布了一个报告,显示美国房价今年一季度已跌回至2002年的水平。对于这一数据美国民众倒不怎么震惊,因为这已非新闻,房价很可能跌回至1998年,甚至1996年的水平之嚷嚷声早已不绝于耳。

  但令人震惊的是,美联储的报告提到:美国房价下跌已使屋主拥有的房屋净值(房屋价值减掉贷款余额后的数值)大幅缩水,已降至接近二战以来的最低点。平均而言,目前美国屋主只拥有房屋价值的38%,相比十年前的61%大大地缩水了。

  在美国,房屋净值对整个经济循环来说相当重要。因为一般美国民众不习惯储蓄,也不可能储蓄(1/3的薪资押在了房子上,其余用来交税和日常开销),人们衡量自己有多富有,主要是以房屋净值为依据。假如屋主受到房屋贷款的重压,就不敢随意乱花钱。而如果屋主拥有房屋净值,就可以大胆地消费了,以房屋净值作抵押来购买奢侈品,比如钻戒、LV包或游艇,又或者以房屋净值作抵押,作为购买第二套房屋的首付款。

  然而前些日子,一则对美国几千个房主的调查报告显示,有近一半的房主表示,他们的房屋价值比他们买入的时候还要低,其中有2/3的房主说,他们的财物状况比房市泡沫破灭之前还要差,因此房价跌跌不休就不仅是账面上的损失了。还有许多房主对当时买房感到懊悔,有将近1/4的人认为,如果允许他们从头开始,他们决不会购买现在的房子;另有1/3的人表示,后悔买房子是因为“付了学费才知道”,购房不是一种好投资,根本就不像专家所吹嘘的那般好。

  我的朋友达龙就是一个典型的例子。他在2003年以62万美元买下一栋纽约上州的房子,一度曾上涨至接近70万美元,但目前房屋估价是53万。去年他失业了七八个月,一度无法支付银行贷款,不得不在法庭与借贷银行交战了几个月,才免于房子被法拍。现在他们一家人节衣缩食省吃俭用,按他的说法是“一夜回到了旧社会,但好歹保住了房子。”

  目前美国工作机会匮乏,“婴儿潮”一代退休遥遥无期,在物价飞涨的年代,人们唯有选择减少消费,以保持一定偿还债务的现金,迫不得已选择简朴的生活。美国正经历着日本式的低增长率和高失业率,美国经济未来十年将“日本化”——滞胀,即经济增长停滞、失业增加和通胀同时并存,使新凯恩斯主义的经济理论遭到了质疑。

  反观金融风暴之前,持续多年的通胀是由银行不断扩大的贷款业务“创造”的。在那期间,借款人和贷款人都信心百倍,因而推动了借贷额持续升高,人为地刺激了经济增长,造成了房市、股市繁荣的虚幻景象。而金融危机发生之时,银行放贷的意愿发生了根本性变化,因此货币供应也随之发生变化。

  加拿大作为美国的难兄难弟,看到这儿,难免会有兔死狐悲之感,更应该好好地反思了。其实加拿大的金融模式和美国类似,都是靠高负债运行。据统计局最新数据,今年一季度,加拿大国民家庭总负债15万亿加币,是可支配收入的147%,每户平均负债17.6万加币,创下历史纪录,更超过大哥美国。至于加拿大的房市为何和美国背道而驰,我在其他多篇文章都分析过了,不过是滞后效应而已,千万别盲目乐观,出来混肯定是要还的。

  加拿大央行行长简尼警告国民,不要过度借贷,否则利率攀升,他们就会无力还债。财政部长费拉逖更明确地表示,他有权限制借贷,干预加拿大过热的房地产市场。显然,再不采取果断措施的话,美国的今天就是加拿大的明天。

  再说回美国,现在不少人关心的是美国房价究竟何时才能触底回升?特别是好些中国人,想去美国“抄底”。

  根据美国楼价指数标普/Case-Shiller3月份的报告,美国房价按月下跌0.2%,虽然在市场的预期之内,但房价指数位于138.16,低于2009年4月金融危机期间的低位。标普指数委员会主席直言道:“美国大部分地区房价已陷入双底衰退,房价持续下滑未有迂缓的迹象”。可见美国房价将继续下跌,跌回1998年的价位几乎没有悬念。

  如果现在急于抄底美国房市的话,就好似在接一把下行的利剑,望急于赴美抄底房市的中国投资者,务必慎重、慎重、再慎重。

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