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美国恐陷入房市疲软与经济放缓循环

2011年06月17日 04:06 来源: 证券时报 【字体:

  美国全国住宅建筑商协会15日说,6月份美国住宅建筑商信心指数在维持半年稳定后大幅下挫。分析认为,这是美国房地产市场长期“量价齐跌”以及近期经济减速综合作用的结果。更为严重的是,一旦房市加剧低迷,其与经济增长之间的相互反作用会愈加凸显,两者恐将陷入恶性循环。

  信心重挫

  美国全国住宅建筑商协会当天发布的调查显示,6月份美国住宅建筑商信心指数比上个月下降3点至13,至去年9月以来的最低水平。该指数在过去6个月一直稳定维持在16的水平,表明建筑商对市场前景的预期虽然不高,但依然比较稳定。而6月这一行业敏感指数的大幅下挫意味着建筑商的市场信心已经动摇,他们更加看淡美国房地产市场前景。

  该协会指出,建筑商信心减弱的主要原因有两个。一是止赎房屋和面临止赎风险的房屋市场交易已进入了恶性竞争状态,二是屋顶、合金、壁板、护墙板等建筑原材料成本不断上升,使得所盖新房能以成本价出售都极度困难。

  一般而言,建筑商信心指数高于50表明多数建筑商看好房屋销售前景,低于50则意味着多数看淡市场前景。2009年1月,该指数曾一度下挫至8的历史最低点。而在本轮金融危机开始的前五年,该指数一直保持在平均54的高位。

  量价齐跌

  作为最客观的行业表现指标,美国房地产市场销量和售价双双持续下跌,成为复苏路上的最大障碍。

  一方面,房屋买卖活动很不活跃,销售不振。以往美国房产市场的买方需求很大程度上是被宽松的信贷环境推高,而危机以来各大银行纷纷提高信贷要求,大量不符合条件的购房者被阻挡在市场外。同时,美国居民收入水平并未有效提升,很多雇员的薪资水平甚至低于衰退时期,消费意愿和能力均未达到危机前的水平。因此,即使房贷利率持续下降,也没能有效刺激购买需求。到6月15日,美国房贷利率已连续两个月下滑,30年期固定贷款利率目前已降至4.51%的低位。另外,房价下跌和贷款要求严格迫使旧房房主因担心申请不到再次买房的贷款而不愿出售现有房屋。

  作为美国住房销售主力军,4月份旧房销量为505万套,环比下降0.8%。而最新的经济学家调查预计,5月份旧房销量还将下降4%,至485万套。此外,当前美国月新房销量也仅为30多万套,不到经济学家认为健康的70万套水平的一半。

  另一方面,房价下跌明显,甚至二次探底。

  标准普尔公司公布的数据显示,全美房价指数继去年第四季度下跌3.6%后,今年第一季度再度环比下滑4.2%,已回落到2002年年中的水平。标普指数委员会主席戴维·布利策表示,除去首次购房税收优惠政策,美国房价在危机以来未见复苏,甚至没有出现稳定迹象。

  恶性循环

  除了持续的量价齐跌带来的长期考验外,近期美国经济放缓则成为打压建筑商对市场信心的最新不利因素。

  在年初美国经济复苏情况被一片看好的情况下,第一季度的表现却令人大为失望。美国商务部两次预估值均显示,当季美国GDP按年率计算仅增长1.8%,明显慢于2010年第四季度的3.1%。与此同时,近期美国各界、国际组织等也纷纷下调了美国今年全年经济展望。如果下半年经济成长没有太大突破,这种预期对房市的负面影响将维持较长时间。

  美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗指出,经济增长减速可能在更长期内影响建筑商信心。“为了让房地产市场获得重回轨道所需的动力,经济增长必须提速。”

  同时,如果建筑商的房屋建设活动放缓,相应的工作岗位就会更少。根据美国全国住宅建筑商协会的数据,每建一套新房平均可在一年内创造3个就业岗位和9万美元税收。

  更为严重的是,房产市场疲软与经济放缓的作用是相互的,目前房产市场信心已受后者拖累,未来房市进一步低迷必然反作用于经济增长,届时两者将陷入可怕的恶性循环。

  渣打银行驻美国的经济学家戴维·塞门斯指出:“美国仍有大量的现房等待销售,房屋建设不会很快给美国经济带来有意义的助力。”

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