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美国房市缘何乍暖还寒

2011年03月25日 02:10 来源: 中国证券报 【字体:

  在经历漫长的寒冬后,美国房地产市场仍然没有等来暖春。无论是更具时效性的新房交易还是占整个市场九成比例的旧房交易都出现量价齐跌的状况,令这个已经在低谷徘徊近五年的市场更显愁云惨淡。

  美国房市为何迟迟难以步入复苏轨道?这与多重因素有关。

  首先,失业率长期居高不下,是美国房市复苏的最大障碍。就业市场形势不佳,成为抑制消费者支出能力和支出意愿的根本原因。尽管今年2月份全美失业率降至8.9%,但这一水平仍是正常水平的两倍。可以说,失业率一天不降至正常水平,美国居民就一天不能自由地掏钱包花钱。而近期油价和食品价格的上涨,更令美国居民对自己的钱包看得很紧。

  其次,美国信贷环境紧张令购房者无法获得有效支持,也是房市冷淡的重要原因。此前受极度宽松的消费信贷政策刺激,美国房市泡沫急剧膨胀并最终破灭,进而引发金融危机。危机爆发后,大银行迅速收紧信贷,小银行更无力自保,无法提供充足贷款,信贷环境日趋紧张。

  第三,由于房价大幅缩水,美国目前有25%的居民处于负资产状态,另有25%的人没有能力购买新的房产,潜在购房群体规模大幅缩减,而有能力的购房者则倾向于持币待购。值得注意的是,尽管目前新房与旧房价格都在下降,但二者之间仍有近30%的价差,这给开发商带来巨大压力,迫使其不得不继续下调新房价格以争取更多消费者,从而陷入持续降价的怪圈。

  此外,在房价大幅下跌的推动下,止赎活动日趋升温。美国房地产追踪公司今年初的数据显示,1月全美房屋止赎数增至创纪录的220万套,预计今年全年止赎申请数还将在此基础上增加20%。升温的止赎活动同时推升了“影子库存”数量,进一步削弱了房价上升动力。一旦二者相互作用陷入恶性循环,美国房市将很难走出衰退。

  那么,面临如此多风险和障碍的美国房市何时才能走出低谷呢?分析人士认为,从内部动力来看,美国房地产市场自身修复能力非常有限。自泡沫破裂至今五年来,其不但没有出现实质性改善,甚至还成为本轮金融危机的导火索。从外部支撑来看,恢复信贷信心绝非一时之功,而是需要靠长时间内经济基本面的持续改善来推动。

  通常来讲,每年的4-7月都是美国的房屋销售旺季。去年此时,美国房地产市场曾因政府税收激励政策影响而出现短暂的“小阳春”,但今年这一场面重演的可能性已经微乎其微。各方人士普遍认为,美国房市重回稳步复苏的轨道仍需长时间的等待。

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