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复苏春风难暖美国房市 量价齐跌凸显二次探底之忧

2011年03月25日 02:10 来源: 中国证券报 【字体:

  尽管美国经济去年底以来稳步复苏,但房地产市场依然是经济肌体中的软肋。本周披露的一系列数据显示,2月全美旧房、新房销量都远不及预期,房价也仍处于继续下降的通道中。市场甚至担心,美国房地产市场可能陷入二次衰退,并拖累整体经济复苏进程。

  事实上,在历史上美国经济数次走出衰退的复苏进程中,从没有一次像现在这样经历着房地产市场如此剧烈的下滑。眼下业内人士对房市前景普遍持悲观预期,认为房价仍将继续下跌,市场短期难见复苏。

  利空频袭

  美国商务部3月23日公布的数据显示,美国2月新房销量环比下降16.9%,折合年率为25万套,创历史新低。当月全美四个地区无一例外地出现新房销量下滑状况,除西部外,其他地区的新房销量都触及历史低点。其中,东北部地区销量甚至大幅下滑57.1%。

  与此同时,2月全美新房价格中值环比下降13.9%至20.21万美元,不但创下有史以来最大月度降幅,而且触及2003年12月以来最低水平。尽管如此,新房价格中值仍较二手房价格中值高出30%,几乎是正常比例的一倍,这进一步加大了新房销售压力。

  占美国住房市场销量近九成的旧房销售同样表现不佳。全美房地产经纪协会3月21日公布的数据显示,2月美国旧房销量环比下降9.6%,折合年率为488万套,创下去年7月以来最大降幅。2月份旧房房价中值降至15.6万美元,创下9年来最低水平。

  最坏的消息已在上周出炉。美国商务部3月16日披露的数据显示,由于房屋库存增加,开发商推迟建造新屋,2月美国房屋开工量降至年率47.9万套,为2009年4月以来最低水平,营建许可也降至历史最低水平。数据公布后,摩根士丹利将美国经济第一季度增速预期从此前的2.9%下调至2.8%。

  事实上,自去年底开始,随着美国政府购房减税等优惠政策逐步终结,美国房屋销量和价格呈现出下滑迹象,而今年1月美国遭遇的极端暴风雪天气也给房屋销售带来进一步打击。研究机构资本经济学公司研究人士保罗·戴尔斯表示,房市的第二轮衰退或将贯彻2011年全年,新的下跌周期可能导致房价较目前水平再下跌5%。他认为:“如果房价下跌和丧失止赎权陷入恶性循环,本轮衰退将十分严重。”

  预期不乐观

  目前,业内人士对美国房地产市场的预期较为悲观。宏观市场研究公司最新公布的季度调查结果显示,接受调查的近百名业内人士普遍认为,明年之前美国房价不会触底,并预计标普/凯斯席勒房价指数今年将平均下跌1.4%。其中,最为悲观的预期认为今年房价可能再下跌11%。而在去年6月,受访经济学家预计今年房价指数可能上升1.3%。

  耶鲁大学房地产经济学家罗伯特·席勒针对这一调查结果表示,受访者的情绪显示美国房地产市场的前景仍将恶化。分析人士预期略显悲观主要是基于持续疲弱的美国经济基本面——高失业率、大量待售房屋以及信贷趋紧。

  美国乔治梅森大学房地产金融学教授托尼·桑德斯认为,美国房地产市场已逐步崩塌,“市场仍然处于困境,今年春天甚至夏天前都不会出现复苏”。

  房地产市场的持续低迷,给美国经济平添一丝阴影。IHS环球透视经济学家克里斯托弗表示,美国房地产市场仍然非常萧条,并且成为经济的巨大拖累。如果没有房地产市场复苏的支持,美国经济复苏“将极度脆弱”。

  美国银行首席执行官莫伊尼汉也认为,房地产市场下滑是美国经济复苏面临的最大挑战,“贷款违约和房价下跌是美国目前面临的最为棘手、顽固且最具破坏力的经济问题”。

  欧洲太平洋(601099)资本公司首席执行官皮特·希夫指出,房价走势具有非常重要的经济意义,如果美国房价持续下跌,可能引发更多贷款违约,进而动摇金融系统的基础。他甚至更为悲观地预计,房价可能在现有基础上再下跌20%,进而引发新一轮抵押贷款违约潮,“这可能给银行带来重大冲击,并引发新一轮、更严重的金融危机”。

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