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“两房” 从梦想到梦魇

2011年02月14日 02:56 来源: 第一财经日报 【字体:

  为实现人们“居者有其屋”的梦想,美国政府于1938年建立了房利美(Fannie Mae),用以扩大在二级房屋消费市场上流动的资金。在成立后的几十年中,房利美一直是美国住房抵押贷款市场上的国有垄断企业,直到1968年被私有化。美国政府还于1970年创建了另一家政府资助企业——房地美(Freddie Mac),作为房利美的竞争对手。

  在过去40年中,美国的住房融资体系一直是公共部门和私人部门共同参与的。而房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款几乎占年新增贷款总额的90%。

  两房通常会从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权,然后将其打包证券化后卖给投资者,并为这些证券提供担保以防借款人违约。

  当银行将抵押贷款卖给“两房”时,会就一定的贷款销售标准达成协议,并有责任在不满足这些标准的情况下回购这些贷款。投资者在很长一段时间内都以为,房利美和房地美拥有政府默认的担保,这使得“两房”可以按低于市场的利率借款,发放30年期固定利率的贷款。

  但随着近年来房地产泡沫日益膨胀,房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了标准,大量购入次贷并打包销售。

  美国国会在多德-弗兰克金融改革法案中对于“两房”有这样一些不堪回首的记录:在“两房”被允许购买“次贷”证券后,其持有的次贷占所有贷款比例从2001年的9%到了2006年惊人的40%之高。仅仅在2004年一年内,两房就购买了1750亿美元的次贷证券,占了当年整个次贷市场的44%。2005至2007年内,两房购买了约1万亿美元的次贷,其中房利美对低于10%首付比例的贷款购买量增加了2倍。

  于是,两房逐渐成为酝酿次贷危机的“元凶”——正是由于“两房”作为中间人的担保,“次贷”这一危险的病毒被源源不断地、极为隐蔽地输送到市场上,在公开市场上以无法反映出实际风险的定价进行销售。

  而直到次贷危机爆发后,急速上升的贷款违约现象很快就拖垮了这两家机构。

  但由于“两房”规模庞大,与金融系统关系又非常密切,以至于其中任何一家垮掉都会导致美国以及全球金融市场的大动荡,2008年9月7日,美国联邦政府宣布接管房利美和房地美。自此,两房便成为了“政府支持企业”(Government Sponsored Enterprises,GSEs)。

  美国前财政部长保尔森当时表示,这些所谓的“政府支持企业”,担负着公共目标,因此风险应该由公众承担面对,面对房市低迷可能会拖垮经济的威胁,政府接手两房的目的是维护金融市场稳定和尽最大可能保护纳税人。当时这也被认为是美国政府自大萧条时期以来最大规模的金融市场干预行动。

  美国国会在多德-弗兰克法案中承认:“接管‘两房’可能会对纳税人造成的潜在风险高达5.3万亿美元!”

  而截至目前,美国财政部已经根据优先股购买协议向“两房”提供1483亿美元的救助资金。美国国会预算办公室曾预计,若按照目前方式运作下去,2009年至2019年,“两房”将花费纳税人近4000亿美元。

  与此同时,两房为了弥补损失,还强制性要求银行回购那些不符合贷款标准的劣质抵押贷款。

  美国金融危机质询委员会(Financial Crisis Inquiry Commission)1月27日公布的报告显示,房利美和房地美在过去约三年中通过要求银行购回劣质抵押贷款收回总计209亿美元的资金。然而覆水难收,这笔巨款仍然仅占“两房”自2008年以来信贷损失总额的八分之一。

  当初成就美国人“梦想”的“两房”已俨然成为美国纳税人的“梦魇”。

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