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美房市泡沫最后一跌看淡2011年美经济前景

2010年12月13日 08:23 来源: 金融界网站 【字体:

  房价下跌尚不至于引发美国经济重新陷入衰退,但足以使人们看淡2011年的增长前景 。

  过去数月,美国各式的公开辩论中充斥着选举和财政赤字。然而,更重要的问题,可能还是美国住房市场价格再次快速下跌。

  2007年,美国房产泡沫破灭,诱发经济衰退。2007年初,房价开始小幅下跌。截至当年底,房价每月跌幅超过1%。 2008年,跌速进一步加快,甚至在雷曼破产之前,就已达到每月2%。

  进入2009年,房价继续一路狂跌,直至政府采取一系列措施,其中最重要的措施为向首次购房者提供8000美元的抵税优惠,市场才有所起色。至2009年夏,房价下跌止步,房价的小幅上扬一直持续到当年秋季。

  2010年上半年,房价似乎已经稳定下来。抵税法案原定2009年11月到期,后又延长至2010年5月,并且进一步扩大至部分有房者。

  分析家未能意识到抵税对维持房产市场的重要性。一旦税收优惠政策停止,房产销售下跌逾三成。这本没什么奇怪的。

  没有多少人真的因为8000美元的抵税政策买房,特别对那些根本没有买房意愿的人而言。然而,8000美元的抵税优惠的确说服了不少人提前消费,而他们原本打算在2010年下半年,甚至2011年购房。

  看起来好像的确是这么回事儿。现在抵税法案到期,需求弱得不能再弱。然而住房市场的供应依然正常,因为总有人出于工作和家庭的原因需要搬家。此外,市场积压仍较严重,因为总有人无法还贷,不得不止赎或者进行降价销售。

  市场需求疲软并没有立即导致市场暴跌。但最新数据明显表明,房价正在下跌,跌速可能更快。

  凯斯-席勒20大城市综合房价指数(Case-Schiller 20-City Index)被广泛认为是衡量房价的最佳标准。该指数表明,美国房价9月下跌0.7%。更引人注目的是,市场最底端三分之一的房产价格急剧下降。部分城市该部分市场的房价单月跌幅超过7%。

  这也没什么奇怪的,因为市场底部的房产最容易受到抵税政策影响。这是由于抵税优惠占这部分房产购买价格的较大部分,而且大多数首次购房者一般都会选择市场最底端的房产。

  然而,低端房价的下跌,也可能很快会波及价格更高的房产。低端房产的卖家同样也是市场中高端房产的买家。如果他们卖房的收入不高,他们也不会在买房上花大价钱。因此,价格更高的房产的价格很快出现迅速下跌。

  部分证据表明,这种情况可能已经发生。美国商务部10月新房销售形势表明当月房价中值下降了13.9%。尽管这些数据也经常反复,但房价以如此程度下跌的状况不容忽视。新的房产数据也很有用,因为他们是根据已签订合同为基础统计的。其他房产数据依赖于已完成的销售情况,而这通常发生在签订合同两个月之后。

  这些报告的意义在于,美国房价再次下跌,很可能跌速很快。即使如凯斯-席勒房价指数所示,房价每月下跌0.7%,也意味着一年内美国房产资产亏损超过1万亿美元。如果跌幅再次攀升至每月2%,那意味着在短短一年内,美国房产资产亏损近4万亿美元。

  不论在哪种情况下,房产资产亏损都可能会进一步削弱消费,放慢本已疲软的经济复苏。这也将导致金融系统出现更多问题,因为这会使得购房者拥有的物业价值低于所需支付的抵押贷款,进而造成那些已经出现类似房产价格“水下”现象的住房者更加绝望。这意味着会出现更多的止赎行为,银行和其他投资者还会遭受更多损失。

  虽然房价下跌的影响可能不足以引发美国经济重新陷入衰退,但足以使人们看淡2011年的经济增长前景。

  作者迪恩-贝克(Dean Baker)为华盛顿经济和政策研究中心(CEPR)联席主任

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