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美股评论:住宅股春天有点远

2009年06月22日 22:49 来源: 金融界网站 【字体:

  金融界网站6月22日讯 美国住宅市场泡沫的破灭,其余波还在世界各处荡漾,尚未完全散尽,而这时,在投资者当中已经出现了一种声音:现在,或许已经是时候重新买进那些曾经备受打压的住宅类股了。

  对此,那些真正见过世面的投资专家们指出,除非你只是着眼于短期交易,打算快进快出赚快钱,不然的话,你最好还是远离住宅类股,至少也需要远离住宅建筑类股。目前,这些股票背后其实仍然是一个衰退中的市场,以及若干小心翼翼的放款者和消费者,它们眼前的道路,最乐观的形容也只能是晦暗不明。

  “假如你想做短期交易,或许它们会是不错的工具。”Fusion IQ首席执行官、股票研究经理李索茨(Barry Ritholtz)认为,“不过,从基本面看来,它们显然并不适合买进持有,并非理想的投资。”

  事实上,在今年春季,住宅市场何时才会见底一直就是一个人们热烈争论的话题,而这争论显然不像可以迅速结束的样子。

  长期性

  住宅市场泡沫最初的破灭距离现在已经有整整四年了,这四年当中,以美国主要住宅建筑商股票编制的费城住宅类股指数一直在低位徘徊。

  以标准普尔500指数为参照,整体市场是从2007年10月开始俯冲的,至2009年3月上旬,在此期间整体损失了近60%。

  可是,住宅类股的表现还要更加糟糕。这些股票是2005年夏季达到顶峰的,从那时到今年三月低点之前,它们的整体跌幅竟然超过了80%。

  诚然,过去一周以来公布的某些相关经济指标显示,住宅市场的情况已经多少有所改善。上周一,全美住宅建筑商协会发布报告称,六月间,建筑商情绪“只有”小幅下滑。上周二,商务部更发布报告称,五月新屋开建数字跃升17%以上。于是乎,Standard Pacific Corp.(SPF)、Hovnanian Enterprises Inc.(HOV)、Lennar Corp.(LEN)和Ryland Group Inc.(RYL)等行业领先者的股票都获得了非常可观的涨幅。

  在整个春季,我们也的确看到了一些迹象,显示某些地方市场已经开始出现销售增长和价格趋于稳定的势头。

  “在令人毛骨悚然的三年过去之后,住宅市场按理应该建立起一定的最糟糕的时期已在身后的信心。”晨星公司住宅类股分析师兰德里(Eric Landry)指出,“情况并没有变得更加糟糕,而这正是所有人希望看到的,在加州,内华达或者菲尼克斯这样的地方,住宅购买已经呈现出加速的势头。”

  尽管美国经济衰退最糟糕时期已经结束的希望火光正在人们心头跳动,连联储前主席格林斯潘这样重量级的人物也站出来宣布住宅市场见底的消息了。

  格林斯潘五月中旬对全美经纪人协会表示,“我们终于还是开始看到住宅行业探底的征兆了,”目前,美国正处于待售住宅库存“清盘的前夕”,这就注定了住宅价格即将开始上涨。

  具有讽刺意味的是,格林斯潘发表这番讲话之时,恰恰就是住宅类股开始脱离大盘走势之日。从三月低点到五月上旬,住宅类股指数原本是上涨了80%以上,但是从那之后,它又下跌了近20%。

  五月间,抵押利率开始和长期国债收益率一起上扬,要说国债收益率增长,原本也是顺理成章,毕竟市场已经开始考虑经济最终复苏的前景,而且政府发行的债券数量也发挥了巨大的影响力。

  上周三,抵押银行家协会宣布,抵押贷款申请数量在最近一周当中下滑了16%。

  三月低点以来,由于宏观经济的改善和金融系统的逐渐稳定,整体市场获得了大约40%的涨幅。同期之内,住宅类股虽然经历了不久前的下跌,但是整体涨幅仍然在44%以上。

  还有一些晨星公司兰德里这样的分析师,他们都相信,尽管住宅类股的价格现在已经在一定程度上体现了较为乐观的预期,但是长期角度看来,它们仍然是值得考虑的。

  兰德里表示,“假如它们价格回落,那么我将会对它们更感兴趣。”

  那么,为什么众多的投资者还要对住宅类股心存犹豫,为什么住宅类股不能像当初互联网泡沫破灭之后的科技股那样东山再起?

  事实上,尽管在我们当前的危机之中,金融公司和其股票是毋庸置疑的震中,但是住宅市场和相关股票与震中的距离其实也非常有限。这其实并没有什么好吃惊的,因为归根结底,正是住宅市场在2005年晚些时候的破灭,才最终导致了海量抵押贷款倒债的问题,于是,相关的证券产品才会变成银行资产负债表上的毒药。

  后泡沫时代

  当年的互联网泡沫在2000年破灭之后,科技类股也遇到过长达三年的惨痛经历,但是,到了2003年,伴随经济和市场开始走出1990年代的过剩阶段,那些存活下来的科技类股最终还是获得了可观的涨幅。

  那些只有概念、没有运营的企业和其股票在自然选择中被股市和业界彻底淘汰,而留下来的,都是真正有能力获得可观利润的,而且在之前的几年当中,环境也迫使他们养成了严格控制成本和谨慎投资的好习惯。

  德国银美国股票部门主管菲茨帕特里克(Owen Fitzpatrick)总结道,“股市本身就是非常高效的清道夫,在强迫企业消化库存方面,它的能力是非常强大的。”

  不过,住宅泡沫的问题相对而言要复杂一些,因为科技泡沫只存在于科技类股的股价当中,而住宅泡沫不仅仅是存在于住宅类股的价格当中,而且更是存在于住宅价格本身当中。在某些角色,如行为不当的抵押放款者已经三振出局的情况之下,问题仍然没有结束,那些金融公司都发现自己的股票价格如自由落体一般下坠,直至政府伸出了援助之手。

  可是,正如菲茨帕特里克所指出的,除了将抵押利率控制在历史性的低点之外,无论是联储还是政府,他们也不可能再有其他更多的举措来鼓励人们购置新的住宅了。

  “假如你仅仅依靠过去历次复苏的记录,你很容易就会做出购买住宅类股的决定,因为它们的确容易在复苏的早期阶段获得出色的表现。”菲茨帕特里克分析道,“可是这一次的情况有所不同。放款者仍然是高度紧张,而且他们还面临着新的监管。与此同时,在另外一端,消费者的借贷和储蓄习惯已经由于这一次的危机而发生了一些明显的变化,这一点短期之内是不会有任何改变的。”

  政府可以暂时允许还款的拖欠,并为加州等某些地方的住宅拥有者提供税务优惠,但是正如德银分析师苏德(Nishu Sood)所指出的,这些措施不能说没有效果,但是本质上说来,也不过是治标不治本而已。

  苏德指出,目前,伴随我们逐渐走入夏季,政府刺激措施的效力即将消耗殆尽,而与此同时,倒债率仍然接近历史最高水平,更不必说,待售住宅库存仍然是令人头疼的问题,在这种背景之下,住宅需求的疲软已经是不必怀疑了。

  尽管宏观经济似乎正在趋向稳定,而住宅市场下滑的速度也有所减缓,但是供求关系的根本规律显然并不认同住宅市场和相关股票将在短期之内大举反弹的乐观预期。

  李索茨指出,目前的待售住宅库存大致相当于十个月到十二个月的销售量,而历史长期平均数字应该是五个月至六个月的销售量,住宅的建筑和销售活动想要再度活跃起来,则这一巨大的困难首先必须得到克服。

  他更进一步分析道,实际上,近期的新屋开建数字虽然大幅增长,但是这增长主要是集中在多户住宅上,这就意味着住宅建筑商其实是希望以租赁市场为突破口,而非认定住宅需求将有新的变化。

  “以当前的速度计算,住宅库存要完全消化,至少也要两年左右的时间。”李索茨表示,“尽管抵押利率位于多年以来的最低水平,但是我们的很大一部分潜在消费者都面临着工作时间缩短和收入降低的尴尬。”

  李索茨指出,住宅类股和整体股市的上涨,其实是基于投资者的一种信念,他们相信情况已经不会再变得更加糟糕了。“我们刚刚跳出一架已经失控了六个月的飞机,现在正在逃生通道之中。”他打比方说,“这当然是一个积极的进展,但这之所以会成为进展,其实只是因为之前的事情是一场大灾难而已。”

  尽管宏观经济已经开始卷土重来,就业数字也再度增长,但是动作迟缓的住宅市场却还没有抬头的意思。

  长路漫漫

  晨星公司的兰德里表示,对于长期投资者而言,住宅市场和住宅类股和最终的复苏仍然是一个可以利用的趋势,比如少数公司其实已经在努力改善自己的资产负债表了。

  他尤其看好MDC Holdings Inc.(MDC)和NVR Inc.(NVR),这两家公司的现金都超过了债务,还有Toll Brothers Inc.(TOL),他们可能凭借高端住宅市场而崛起。

  那些比较缺乏耐心的投资者其实也可以有别样的选择,比如较为小心谨慎的消费者可能会选择改善自己现有的住宅情况,而非买进新的住宅,这样,相关股票如家得宝(HD)、Lowe’s Companies Inc.(LOW)和Masco Corp.(MAS)就将水涨船高。

  哈佛大学住宅研究联合中心在他们春季的通讯当中指出,美国住宅改良行业的基本面因素看上去非常有吸引力。“重新装修的做法仍然有很大的市场,大约1.3亿住宅持续需要维护、升级、修缮。”

  (本文作者:Nick Godt)

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